Íbúðalánasjóður byggði útreikninga sína á uppgreiðslugjöldum hins vegar á flókinni og ógagnsærri formúlu sem almennur neytandi hafði engin tök á að átta sig á, sem brýtur í bága við lögbundinn neytendarétt og reyndist ekki heldur eiga sér stoð í lögum um húsnæðismál.

Varlega áætlað gætu næstum 14.000 neytendur átt hagsmuna að gæta í þessu sambandi. Hér fyrir neðan er farið nánar yfir þær spurningar sem hafa eða gætu vaknað hjá neytendum.

Hagsmunasamtökin beina því til allra lántakenda Íbúðalánasjóðs að skoða lán sín og athuga hvort þau falla undir forsendur dómsins. Neðst er svo sniðmát að lögformlegu endurkröfubréfi.

UPPFÆRT 8. DESEMBER:

Samkvæmt fréttatilkynningu frá fjármála- og efnahagsráðuneytinu hefur verið ákveðið að áfrýja dómnum til Landsréttar. Þar til niðurstaða Landsréttar liggur fyrir verði innheimta uppgreiðslugjalda óbreytt. Verði dómurinn staðfestur munu stjórnvöld miða fyrningarfrest við 4. desember 2020 þegar dómur héraðsdóms féll, auk þess sem ekki þarf að hafa verið gerður fyrirvari við uppgreiðslu. Almennur fyrningarfrestur kröfuréttinda er 4 ár, sem yrði þá til 4. desember 2024.

UPPFÆRT 10. DESEMBER:

Samkvæmt yfirlýsingu fjármála- og efnahagsráðherra í svari við óundirbúinni fyrirspurn á Alþingi, verður leitað leyfis til að skjóta málinu beint til Hæstaréttar Íslands, til að flýta fyrir endanlegri úrlausn.

UPPFÆRT 26. JANÚAR 2021:

Héraðsdómur Reykjavíkur kvað upp annan dóm 17. desember þar sem komist var að sömu niðurstöðu en tekið fram að skilmálar Íbúðalánasjóðs hefðu ekki aðeins skort lagastoð heldur beinlínis brotið gegn nýju ákvæði laga um neytendalán sem tók gildi 12. júní 2008, þar sem ekki hefði verið tilgreint í skilmálum lánsins hvernig uppgreiðslugjaldið yrði reiknað út.

Hæstiréttur Íslands hefur samþykkt beiðni ÍL-sjóðs um leyfi til að áfrýja báðum málunum beint til Hæstaréttar, fram hjá Landsrétti, til að flýta fyrir endanlegri úrlausn þeirra.

Vegna fjölda fyrirspurna er rétt að taka fram að dómarnir eiga aðeins við um uppgreiðslugjöld Íbúðalánasjóðs, en hafa ekki áhrif á uppgreiðslugjöld annarra lánveitenda svo vitað sé.

Í stuttri samantekt felur dómurinn þrennt í sér:

• Íbúðalánasjóður má ekki krefjast uppgreiðslugjalda í neinum tilvikum.
• Íbúðalánasjóður má ekki krefja lántakendur um gjald fyrir umframgreiðslur inn á lán.
• Þeir sem vilja ættu að geta endurfjármagnað lán sín frá sjóðnum án íþyngjandi gjalda.

Það er full ástæða til að óska stefnendum og Þóri Skarphéðinssyni lögmanni þeirra, til hamingju með glæsilegan sigur sem hefur gríðarlega þýðingu fyrir jafn marga og raun ber vitni. 

Hagsmunasamtök heimilanna fagna þessum sigri neytenda enda hafa þau um langt skeið talið uppgreiðslugjöld Íbúðalánasjóðs brjóta gegn grunnreglum neytendaréttar. Til marks um það má nefna fyrirspurn sem Ólafur Ísleifsson alþingismaður lagði fram. Þar var spurt nokkurra hnitmiðaðra spurninga sem snerust um umfang uppgreiðslugjaldanna, útreikning þeirra og á hvaða lagaheimildum slíkir skilmálar byggðust.

Í svari ráðherra við fyrirspurninni kom fram að lán með skilmálum um uppgreiðslugjald hefðu verið veitt á árunum 2005 - 2013 og að á tímabilinu 2008 - 2018 hefðu nær 6.400 lán verið greidd upp með uppgreiðslugjaldi. Samkvæmt fréttatilkynningu fjármála- og efnahagsráðuneytisins voru þau orðin 8.500 talsins í desember 2020.

---

Spurt og svarað:

Eru uppgreiðslugjöld lögleg?

• Uppgreiðslugjöld geta verið lögleg en til þess þurfa þau að uppfylla ströng skilyrði.
• Uppgreiðslugjöld geta verið heimil í lánum með fasta vexti sem ekki sæta endurskoðun.
• Fram til 1. nóvember 2013 voru uppgreiðslugjöld oftast að hámarki 2% ef það átti við.
• Frá 1. nóvember 2013 var hámark uppgreiðslugjalds lögfest við 1% með ýmsum skilyrðum.
• Frá 1. apríl 2017 voru mörk uppgreiðslugjalds fasteignalána rýmkuð í 4%, en með skilyrðum.
• Uppgreiðslugjöld eru engu að síður óheimil á öllum lánum með breytilegum vöxtum.

Hvað með uppgreiðslugjöld Íbúðalánasjóðslána?

Lán Íbúðalánasjóðs hafa jafnan verið verðtryggð með föstum vöxtum til langs tíma. Frá 2005 til 2013 veitti sjóðurinn 13.888 slík lán með skilmálum um uppgreiðslugjald. Þessir skilmálar voru frábrugðnir þeim sem aðrir lánveitendur notuðu að því að leyti að á þeim var ekkert hámark þess hve hátt hlutfall uppgreiðslugjaldið gat orðið, heldur réðst það af útreikningi samkvæmt formúlu sem átti að núvirða vaxtamismun eldra láns og nýrra lána allt til endaloka lánstímans. Staðfest dæmi eru um að með þeirri aðferð hafi uppgreiðslugjald í sumum tilvikum orðið hátt í 20% uppgreiðslunnar.

Þar sem svo há uppgreiðslugjöld sem raun ber vitni geta verið mjög íþyngjandi fyrir lántakendur hefur lengi ríkt nokkur ágreiningur um sanngirni og jafnvel lögmæti þeirra. Fram til þessa hefur ekki fundist nein skýr leið til að ógilda eða afnema þau, þrátt fyrir að margt bendi til þess að misbrestur hafi orðið á upplýsingagjöf til neytenda um raunverulega þýðingu slíkra skilmála.

Þetta breyttist með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 4. desember í máli nr. E-3141/2020, en þá var komist að þeirri niðurstöðu að sú útfærsla á skilmálum Íbúðalánasjóðs að setja ekkert hámark á hlutfall uppgreiðslugjalds, ætti sér ekki stoð í lögum um húsnæðismál.

Sjóðnum var því gert að endurgreiða stefnendum allt uppgreiðslugjaldið með dráttarvöxtum frá einum mánuði eftir að þau greiddu það. 

Hvernig get ég vitað hvort uppgreiðslugjaldsdómurinn hafi þýðingu fyrir mitt lán?

Ef lánið var veitt af Íbúðalánasjóði með skilmála um uppgreiðslugjald er sá skilmáli ólögmætur samkvæmt forsendum dómsins. Þær eiga jafnt við um öll slík lán Íbúðalánasjóðs.

Hefur dómurinn þýðingu fyrir uppgreiðslugjöld annarra lánveitanda?

Nei. Umræddur dómur snýst um lög um húsnæðismál, sem giltu eingöngu um starfsemi Íbúðalánasjóðs.

Hvað með þá sem hafa þegar greitt ólögmætt uppgreiðslugjald?

Umræddur dómur kveður á um endurgreiðslu uppgreiðslugjalds sem hafði þegar verið greitt. Af því má draga þá ályktun að allir sem hafi greitt uppgreiðslugjald á grundvelli ólögmætra skilmála geti átt rétt á endurgreiðslu með dráttarvöxtum. Þó liggur ekki fyrir hvernig slík leiðrétting verði gerð.

Mikilvægt er að allir sem þegar hafa greitt Íbúðalánasjóði uppgreiðslugjöld, krefjist endurgreiðslu sem fyrst áður en endurkröfuréttur þeirra fyrnist.

Hvernig get ég krafist endurgreiðslu ólögmæts uppgreiðslugjalds?

Hér neðst fyrir neðan má finna sniðmát að texta endurkröfubréfs, sem má senda með tölvupósti til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. eða bréfleiðis á Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Borgartúni 21, 105 Reykjavík.

Hvað með þá sem vilja borga inn á eða endurfjármagna Íbúðalánasjóðslán?

Niðurstaða umrædds dóms er að uppgreiðslugjöld Íbúðalánasjóðs séu ólögmæt. Vilji lántakandi greiða inn á slíkt lán, svo sem með aukainnborgun eða í tengslum við endurfjármögnun á láninu í heild, ætti hann því að óbreyttu ekki að þurfa að greiða uppgreiðslugjald.

UPPFÆRT 18. DESEMBER:

Þar sem dómnum verður áfrýjað verður innheimta uppgreiðslugjalda óbreytt þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir. Lántakendur ættu því að íhuga að bíða átekta með uppgreiðslur og aukainnborganir, eða vera annars tilbúnir að krefjast endurgreiðslu verði dómurinn staðfestur. Ákveði lántakandi þrátt fyrir allt að borga aukalega inn á eða greiða upp lán og freista þess að fá endurgreiðslu síðar, er þá afar mikilvægt að gera skýran skriflegan fyrirvara við lögmæti uppgreiðslugjaldsins með áskilnaði um endurkröfurétt svo tryggt sé að dráttarvextir reiknist á kröfuna. Hér neðst fyrir neðan má finna sniðmát að slíkum fyrirvara, sem má senda með tölvupósti til Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. eða bréfleiðis á Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, Borgartúni 21, 105 Reykjavík.

UPPFÆRT 29. DESEMBER 2021:

Með dómi Hæstaréttar Íslands 27. maí í máli nr. 3/2021 var því slegið föstu að uppgreiðslugjöld lána sem voru tekin hjá Íbúðalánasjóði fyrir 12. júní 2008, væru lögmæt og hlutaðeigandi neytendur ættu því ekki rétt á endurgreiðslu eða niðurfellingu uppgreiðslugjalda. Sama dag féll dómur Hæstaréttar Íslands í máli nr. 4/2021 um uppgreiðslugjöld lána sem voru tekin hjá Íbúðalánasjóði eftir 11. júní 2008, en með honum var héraðsdómur ómerktur og málinu vísað aftur heim í hérað til nýrrar meðferðar. Nýr héraðsdómur í málinu nr. E-3061/2020 féll 22. september, en þá var Íbúðalánasjóður sýknaður af kröfu um endurgreiðslu uppgreiðslugjalds þrátt fyrir að skilmálar um það hefðu verið ólögmætir. Þeim undarlega dómi var áfrýjað til Landsréttar þar sem málið (nr. 671/2021) bíður þess nú að komast á dagskrá réttarins einhvertíma á næsta ári.

Hagsmunasamtök heimilanna lýsa furðu sinni og vanþóknun á ofangreindri dómaframkvæmd. Samkvæmt gildandi lögum á þeim tíma var skýrt að hlutfall uppgreiðslugjalds átti að koma fram í reglugerð, en gerði það ekki og var því ómögulegt fyrir neytendur að átta sig á hugsanlegu umfangi þess. Frá og með 12. júní 2008 átti jafnframt að koma fram í skilmálum lána um uppgreiðslugjald hvernig það væri reiknað út, en gerði það ekki í lánum Íbúðalánasjóðs svo neytendur gátu alls ekki áttað sig á hugsanlegu umfangi þess. Engu að síður hefur þessum sömu neytendum verið gert að greiða uppgreiðslugjöld upp á jafnvel tugi prósenta af eftirstöðvum lána, á meðan uppgreiðslugjöld annarra lánveitenda hafa aldrei verið hærri en að hámarki 2%. Hvernig dómstólar gátu komist að þeirri niðurstöðu að slíkir viðskiptahættir séu réttlætanlegir, er illskiljanleg ráðgáta.

Hvað með þá sem sem völdu lán með hærri vöxtum til að forðast uppgreiðslugjald?

Á því tímabili sem Íbúðalánasjóður notaði skilmála um uppgreiðslugjald, var þeim sem sóttu um lán einnig gefinn kostur á að taka lán með hærri vöxtum án uppgreiðslugjalds. Þeim lántakendum sem völdu þann kost kann réttilega að þykja ósanngjarnt að hafa þurft að greiða hærri vexti en ella til að forðast uppgreiðslugjald sem síðar reyndist ekki vera nein lagastoð fyrir. Það gæti talist forsendubrestur í skilningi samningaréttar og brot gegn jafnræðisreglu stjórnarskrár.

Lántakendur sem hafa greitt hærri vexti en ella til að forðast uppgreiðslugjald, gætu átt rétt á endurgreiðslu vaxtamismunarins. Þar sem ekki reyndi á það í fyrrnefndu máli þyrfti lántakandi sem hefur slíka hagsmuni því að höfða mál til þess að fá skorið úr um það álitaefni.

ATHUGASEMD: Vegna fyrrnefndra dóma þar sem uppgreiðslugjöld voru talin lögmæt eða Íbúðalánasjóður sýknaður af endurgreiðslu þeirra, á textinn í þessum kafla ekki lengur við.

Hvað með uppgreiðslugjöld lána með fasta vexti og endurskoðun eftir tiltekinn árafjölda?

Rétt er að taka fram að skilmálar sem þessir eru ólíkir skilmálum Íbúðalánasjóðs sem var fjallað um hér á undan, en þeir hafa verið notaðir hjá öðrum lánveitendum, svo sem bönkum.

Orðalag viðkomandi skilmála er svohljóðandi: “Vaxtaendurskoðun. [Lánveitanda] er heimilt að breyta ofanskráðum vöxtum á vaxtagjalddögum en þó ekki fyrr en að liðnum […] árum frá útgáfudegi skuldabréfs þessa og síðan á […] ára fresti.”

Ekki hefur verið leyst úr því svo kunnugt sé hvort heimilt sé að krefjast uppgreiðslugjalda af lánum sem eru með “fasta” vexti í tiltekinn árafjölda, sem sæta svo endurskoðun að þeim tíma liðnum og eftir atvikum með sama millibili eftir það. Skilmálar slíkra lána heimila oftast uppgreiðslu ef vextir breytast vegna vaxtaendurskoðunar, en áskilja engu að síður uppgreiðslugjald þess á milli, á þeim tímabilum sem vextirnir haldast óbreyttir frá lántöku eða síðustu vaxtaendurskoðun.

Að þessu sögðu kom fram í dómi Hæstaréttar 12. október 2017 í máli nr. 623/2016 að vegna slíkra skilmála “um heimild lánveitandans til að endurskoða hæð vaxta af skuld áfrýjandans bar hún ekki fasta, heldur breytilega vexti” í skilningi ákvæða laga um neytendalán. Af þessum ummælum er hægt að draga þá ályktun að þar sem slík lán teljist í raun bera breytilega vexti sé óheimilt að leggja á þau uppgreiðslugjald. Hvort það eigi að sama skapi við innan þeirra tímabila sem vextir haldast óbreyttir milli vaxtaendurskoðana, er álitaefni sem dómstólar þyrftu líklega að skera úr um.

Hvaða takmarkanir hafa verið á uppgreiðslugjöldum á hverjum tíma?

Aðeins er heimilt að krefjast uppgreiðslugjalds af lánum sem bera fasta vexti en það er óheimilt ef vextirnir eru breytilegir. Fram til 1. nóvember 2013 voru skilmálar um uppgreiðslugjald oftast með 2% hámarki (nema hjá Íbúðalánasjóði sem hafði ekkert hámark á því hlutfalli). Af lánum teknum eftir 1. nóvember 2013 er óheimilt að krefjast hærra uppgreiðslugjalds en 1% af fjárhæð endurgreiðslu ef meira en eitt ár er til loka lánstíma en annars 0,5%. Af fasteignalánum teknum eftir 1. apríl 2017 má uppgreiðslugjald ekki fara yfir 0,2% af endurgreiðslu fyrir hvert heilt ár sem eftir er af binditíma vaxta en þó aldrei meira en sem nemur kostnaði lánveitanda af uppgreiðslu eða að hámarki 4% af endurgreiðslu. Ef ástæða fyrir uppgreiðslunni er gjaldfelling láns, svo sem vegna vanskila, er þó jafnan óheimilt að krefjast uppgreiðslugjalds.

Athugið að með ofangreindu er átt við þau lög sem giltu á lántökudegi en ekki uppgreiðsludegi.

Lagareglur og stjórnvaldsfyrirmæli:

• Fram til 1. nóvember 2013: Lög um neytendalán nr. 121/1994, 16. gr. og 16. gr. a
• Frá 1. nóvember 2013: Lög um neytendalán nr. 33/2013, 18. gr.
• Frá 1. apríl 2017: Lög um fasteignalán til neytenda nr. 118/2016, 37. gr.
• Samkeppniseftirlitið, sáttargerðir við bankana, mál nr. 22/2017, 24/2017 og 25/2017.

---

Endurkröfubréf vegna uppgreiðslugjalda Íbúðalánasjóðs (sniðmát):

ÍL-sjóður, kt. 661198-3629
c/o Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Borgartúni 21
105 Reykjavík

Dagsetning bréfs:

Krafa um endurgreiðslu ólögmæts uppgreiðslugjalds

Vinsamlegast komið á framfæri við ÍL-sjóð.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 4. desember 2020 í máli nr. E-3141/2020 var komist að þeirri niðurstöðu að uppgreiðslugjöld Íbúðalánasjóðs væru ólögmæt. Ég krefst því endurgreiðslu þeirra uppgreiðslugjalda sem ég hef ranglega greitt, með dráttarvöxtum frá greiðsludegi.

Mitt nafn:

Heimilisfang:

Kennitala:

Reikningsnúmer:

Lán númer:

Dagsetning uppgreiðslu:

Fjárhæð uppgreiðslugjalds:

Vinsamlegast leggið endurgreiðslur ásamt dráttarvöxtum inn á ofangreindan bankareikning minn.

Virðingarfyllst,
[UNDIRSKRIFT]

---

Fyrirvari vegna uppgreiðslu Íbúðalánasjóðslána (sniðmát):

ÍL-sjóður, kt. 661198-3629
c/o Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Borgartúni 21
105 Reykjavík

Dagsetning bréfs:

Fyrirvari um uppgreiðslu Íbúðalánasjóðsláns

Vinsamlegast komið á framfæri við ÍL-sjóð.

Mitt nafn:

Heimilisfang:

Kennitala:

Reikningsnúmer:

Lán númer:

Komi til uppgreiðslu ofangreinds láns/lána að hluta eða öllu leyti geri ég hér með fyrirvara um lögmæti uppgreiðslugjalds, verði það innheimt.

Hafi ég greitt uppgreiðslugjöld vegna uppgreiðslu lánsins/lánanna að hluta eða öllu leyti krefst ég jafnframt endurgreiðslu þeirra með dráttarvöxtum.

Vinsamlegast leggið endurgreiðslur ásamt dráttarvöxtum inn á ofangreindan bankareikning minn eftir því sem við á.

Virðingarfyllst,
[UNDIRSKRIFT]

---

[Ath. ef um er að ræða fleiri en eitt lán skal telja upp númer þeirra allra, dagsetningu uppgreiðslu og fjárhæð uppgreiðslugjalds hvers og eins þeirra.]