Greiðsluþak á óverðtryggðum íbúðalánum
Með hagsmuni lántakenda í forgrunni í sínu starfi hafa samtökin kallað eftir því að bankarnir efli þjónustu sína við heimilin með sanngirni í lánskjörum að leiðarljósi. Nýlega kynnti einn þeirra greiðsluþak á óverðtyggðum íbúðalánum. Hér eru nánari útskýringar á því í hverju greiðsluþak felst en við hvetjum fólk einnig til þess að leita til Hagsmunasamtaka heimilanna ef þörf er á óháðu mati eða leiðsögn við endurfjármögnun eða skilmálabreytingu lána.
Greiðsluþak - vaxtagreiðsluþak
Beðið hefur verið eftir því að fjármálastofnanir hugsi í lausnamiðuðum farvegi og bjóði nothæfar lausnir vegna stighækkandi vaxta og hækkandi greiðslubyrði á óverðtryggðum íbúðalánum. Fram að þessu hefur verið einungis verið eitt ráð við þessum mikla vanda, sem er að færa sig yfir í verðtryggð lán. Þegar þar er komið þá gerir það neytendum því miður erfitt fyrir fara aftur á milli lánsforma vegna þess að þá eru minni líkur á að viðkomandi standist greiðslumat eða greiðslubyrðarhlutfall til þess að fara aftur yfir í óverðtryggt lán. Þar með situr neytandinn því fastur án þess að eiga annarra kosta völ.
Arion banki reið á vaðið nú nýlega, fyrstur bankanna stóru, með útspil vegna stighækkandi greiðslubyrði. Bankinn kynnti til leiks nýtt úrræði, greiðsluþak. Greiðsluþak er tímabundin leið til þess að lækka greiðslubyrði á óverðtryggðum íbúðalánum með breytilega vexti. Þetta úrræði er ekki ósvipað því sem Íslandsbanki bauð upp á fyrir um 11 árum og kallaði vaxtagreiðsluþak. Skilmálar um vaxtagreiðsluþak eru í óverðtryggðum lánum Íslandsbanka frá árinu 2012. Því verr og miður voru þessir skilmálar teknir út úr skilmálum þeirra mars 2021. Óverðtryggð íbúðalán Íslandsbanka sem tekin eru frá ca. miðju ári 2012 fram í mars 2021 bera því skilmála um að hægt sé að virkja vaxtagreiðsluþak þeirra.
Hvað er greiðsluþak/vaxtagreiðsluþak?
Hjá Arion banka virkar greiðsluþakið þannig að hægt er að lækka afborgun á 12 mánaða tímabili. Þá er sótt um að greiða fasta upphæð sem er 1-4% lægri en hún er nú. Sú upphæð sem afborgun er lækkuð um, leggst svo ofan á höfuðstól lánsins. Eftir þetta 12 mánaða tímabil má því búast við að greiðslubyrði muni hækka aðeins ef vextir íbúðalána hafa ekki lækkað á tímabilinu.
Arion banki setur þau skilyrði fyrir því að geta fengið greiðsluþak að íbúðalánið hafi ekki verið í vanskilum á síðustu 6-9 mánuðum auk þess sem heildarskuldsetning fasteignar sé ekki yfir 70% af fasteignamati. Þó má miða við kaupverð í stað fasteignamats ef kaupsamningur var undirritaður innan síðustu 12 mánaða. Kostnaður við að virkja greiðsluþak er 9.995 krónur sem er skráð sem afgreiðslugjald og innheimt með næstu afborgun lánsins.
Vaxtagreiðsluþak Íslandsbanka virkar þannig að lántakendur geta fest vexti í vaxtaprósentu 7,5% eða hærri á grunnláni en 8% eða hærri á viðbótarláni. Það hefur í för með sér að þeir vextir sem eru umfram þakið, þ.e. umfram 7,5%, leggjast við höfuðstól lánsins og dreifast þar með yfir lánstímann. Vaxtagreiðsluþak sem er tilgreint er í skilmálum lána (eða í viðauka) er í gildi í 10 ár frá undirritun, en fellur þá úr gildi.
Þetta er í raun ekki ósvipað fyrirkomulagi verðtryggðra lána þar sem verðbætur leggjast á eftirstöðvar lána og dreifast yfir lánstímann. Munurinn liggur þó í því að það þarf ekki að fara út í kostnað og fyrirhöfn við að endurfjármagna lánin og lántaki getur snúið láninu aftur í fyrra horf þegar árar betur.
Landsbankinn hefur enn sem komið er hvorki boðið slíkt úrræði né annað sem snýr að lækkun greiðslubyrði óverðtryggðra lána nema þau hefðbundnu úrræði að lengja í lánum eða færa sig yfir í verðtryggð lán. Bankastýra Landsbankans hefur þó lýst því yfir að þau vilji frekar sjá að hægt verði að færa sig á milli lánsforma, sem sagt úr verðtryggðu og aftur yfir í óverðtryggt lán án vandkvæða. Sem stendur er það ekki raunhæf lausn þar sem reglur um 35% greiðslubyrðarhlutfall standa í vegi fyrir því. Einnig yrði kostnaður hærri við að endurfjármagna fyrst í verðtryggt og svo aftur í óverðtryggt lán, 2* lántökugjöld að upphæð ca 60.000 kr í stað 9.995 krónu afgreiðslugjalds við að virkja greiðsluþak/vaxtagreiðsluþak hjá Arion banka og Íslandsbanka.
Hverjir eru kostir og gallar greiðsluþaks/
vaxtagreiðsluþaks?
Upplýsingar af vef Íslandsbanka
Við skorum hér með á Landsbankann og lífeyrissjóði að bjóða svipað úrræði og greiðsluþak Arion banka og einnig á Íslandsbanka að bjóða öllum viðskiptavinum sínum með óverðtryggð íbúðalán upp á vaxtagreiðsluþak!
Dæmi, greiðsluþak Arion banka 4% vegna 40 mkr láns.
- Óverðtryggt lán á 10,89% vöxtum að upphæð 40 mkr. Greiðslubyrði er í nóv 2023, 363.000 kr.
- Greiðsluþak er virkjað í 4%, þá verður greiðslubyrði 234.500 kr. í 12 mánuði.
- Greiðslubyrði lækkar um 128.500 kr á mánuði í 12 mánuði
- Höfuðrstóll hækkar um 1.482.000 kr. sem höfuðstóllinn (12+128.000 kr hækkun en 60.000 afborgun höfuðstól)
- Greiðslubyrði láns hækkar um 19.000 kr á mánuði að öllu óbreyttu eftir þessa 12 mánjuði
- Ef það hefðir verið endurfjármagnað í verðtryggt lán til 25 ára hafði geiðslubyrði lækkað í 204.000 kr en hækkað um 14.000 kr á árinu að öllu óbreyttu. En höfuðstóll með verðbótum myndi hækka um ca 3.000.000 kr. miðað við óbreyttar aðstæður.
